Edificar tu propia vivienda quizá pueda parecerte interesante, por este motivo, te explicamos cómo hacerse autopromotor.
Como su nombre indica, ser autopromotor implica que te conviertes en la persona encargada de programar, financiar, decidir e impulsar la edificación de inmuebles. Ahora bien, en este caso, la finalidad es utilizar la vivienda para uso personal y familiar; no para la compraventa. No obstante, los principios son los mismos y te los vamos a contar paso a paso.
¿Cómo hacerse autopromotor de tu vivienda?
Quizá la primera pregunta que tengas sobre cómo hacerse autopromotor es qué conocimientos necesitas.
En realidad, son necesarias una serie de competencias en materia financiera, riesgos, planificación, organización, etc. No obstante, lo principal es tener la capacidad de encontrar a los profesionales adecuados y negociar con ellos. Las habilidades comunicativas resultan fundamentales. Con esto en mente, puedes perfectamente ser el promotor de tu hogar si sigues estos pasos.
Selecciona el terreno adecuado
Todo proyecto inmobiliario parte del terreno. Las características del suelo marcarán el futuro proyecto.
También puede ser al revés, tener un proyecto de vivienda en mente y buscar un terreno adecuado para él. Sin embargo, esta situación es más compleja y, en muchas ocasiones, un usuario decide convertirse en autopromotor porque ya dispone de un terreno.
Por consiguiente, el primer paso es analizar las características del terreno e intentar reducir su precio. ¿Sabías que el suelo puede llegar a representar hasta el 65% del precio total de una vivienda?
Para construir una vivienda unifamiliar, generalmente, necesitarás entre 400 y 500 metros cuadrados.
Por lo demás, debes prestar atención a lo siguiente:
- Que sea suelo urbano.
- Su ubicación.
- Cuál es su orientación.
- Si es llano o tiene pendiente.
- Si el suelo es duro y resistente (deberás contratar a un topógrafo y un equipo geotécnico)
- Si tiene buenas conexiones a servicios y suministros.
Crea un proyecto
Antes de contratar con un arquitecto, deberías tener una idea de cómo quieres edificar.
Aunque no tengas conocimientos, todas tus ideas se las puedes trasladar al arquitecto y él puede ayudarte mucho durante la primera fase (anteproyecto) con planos y montajes.
Lo importante es que, más o menos, sepas lo que quieres y cuántos recursos necesitarás. Puedes establecer un primer contacto con una empresa constructora para que te ofrezca un presupuesto aproximado de lo que puede llegar a costar.
Encuentra el arquitecto adecuado
El arquitecto es una figura fundamental en las promociones inmobiliarias. Puede ser incluso el que te aconseje cómo emprender esta fascinante aventura de ser autopromotor y dirija la obra al completo. El coste de un arquitecto es variable, dependiendo del alcance de su trabajo.
Para encontrar un buen arquitecto fíjate en que haya llevado a cabo trabajos similares al proyecto que tienes en mente. Después, cuéntale tus ideas y él se encargará de formalizar todo. Es decir, realizar el mencionado anteproyecto y el proyecto básico.
El arquitecto necesitará un plano real de la parcela para redactar el proyecto. Para ello deberás contratar a un topógrafo y un equipo geotécnico, si no lo has hecho cuando compraste el terreno (puede ayudarte a encontrarlos).
Presta atención a los aspectos administrativos
Una vez tengas el proyecto básico, tienes que darle arranque administrativo al proyecto. Lo primero que necesitarás es solicitar la licencia de obra en el ayuntamiento de la localidad. Este trámite exigirá el pago de una tasa.
Los aspectos administrativos son sumamente importantes en la autopromoción. Por este motivo, aprovechamos este paso para decirte que tendrás que también tendrás planificar los trámites financieros y quizá necesites una hipoteca para financiar la autopromoción. Deberás presupuestar bien todos los costes y negociar con una entidad bancaria o contactar con un asesor hipotecario.
Algunos de estos costes son:
- Personas (profesionales).
- Equipos.
- Materiales.
- Impuestos y trámites administrativos.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Intereses, etc.
Ejecución de la obra
Ahora es cuando toca negociar con la constructora. Pero, antes de ello, necesitarás el “proyecto de ejecución” (la tercera fase del trabajo del arquitecto).
En el proyecto de ejecución se determina todo al detalle: la estructura, las instalaciones, los acabados, la calidad, etc. También se incluye el presupuesto de ejecución.
La dirección de la obra se lleva a cabo por un arquitecto técnico o aparejador. A su vez, esta figura actúa como coordinador de seguridad y salud.
Es más, entre el arquitecto y el aparejador pueden ayudarte a encontrar la constructora adecuada. Ellos son tu staff técnico.
Ahora bien, cuando se inicia la obra, se devenga el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Su base imponible es el coste efectivo de la obra. Es posible que al finalizarla debas abonar una liquidación complementaria si el coste real difiere del que figura en el presupuesto de ejecución material.
Por supuesto, tienes que prever el pago del IVA. Para una autopromoción es del 10% del precio de ejecución de la obra efectuada por contratistas. Se paga en cada factura que abonas.
Terminación y cierre del proyecto
Ya está, tienes tu casa construida. Ya sabes cómo convertirte en autopromotor. No obstante, todavía quedan los trámites finales:
- Abonar la tasa de Licencia de Primera Ocupación (LPO) en el ayuntamiento.
- Realizar una escritura de obra nueva ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por declaración de obra nueva.
- Conseguir la licencia para dotarla de la infraestructura pública necesaria (luz, agua y saneamiento).
