Un condominio hace referencia a la posesión de un bien por dos o más personas. Suele darse el caso cuando se trata de inmuebles heredados. En estos casos, para evitar problemas, puede procederse a la extinción del condominio entre hermanos. Si quieres saber más acerca de los requisitos y cómo se lleva a cabo, sigue leyendo.
¿Qué es la extinción de un condominio entre hermanos?
La extinción de un condominio es un proceso legal por el cual se disuelve una propiedad que tienen en común dos o más personas.
Por ejemplo, cuando se trata de hermanos que heredan un inmueble, tienen la titularidad compartida del bien. Es decir, tienen un condominio.
No obstante, cuando uno o varios no tienen interés en mantener la copropiedad, pueden decidir convertirse en propietarios individuales de una parte determinada del bien a través de la extinción del condominio en virtud del Artículo 400 del Código Civil; el cual indica que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos puede solicitar la división de la cosa común.
Dicho de otro modo, para que pueda llevarse a cabo la extinción de condominio entre hermanos tan solo es necesario que exista un bien común (como una vivienda heredada) y uno o varios de ellos no quieran seguir con dicha copropiedad.
El objetivo que persigue esta operación es dejar de compartir la titularidad. De este modo, se evitan los problemas relativos a compartir los gastos, responsabilidades y obligaciones.
Reparto de la vivienda en la extinción de condominio entre hermanos
Cuando se trata de un bien divisible, todo resulta muy sencillo, puesto que tan solo se trata de fraccionarlo en tantas partes como herederos pueda haber.
Sin embargo, si se trata de una vivienda, que por naturaleza es bien indivisible, la forma más fácil de proceder es que una de las partes adquiera el condominio a través de compensar económicamente al resto de los hermanos.
No obstante, cuando ninguno de los herederos está dispuesto a adquirir el bien, puede procederse a su liquidación para repartir el dinero entre las partes. Se trata de una extinción de condominio sin acuerdo y puede conllevar la apertura de un proceso judicial, como veremos en breve.
En todo caso, como norma general, el valor de la vivienda se reparte entre todos los hermanos en la misma proporción. Aunque sea uno de ellos el que adquiera la titularidad del bien, por mutuo acuerdo, el resto de los herederos deberán ser compensados económicamente.
Ahora bien, también pueden existir pactos entre los hermanos para determinar las condiciones de la división y cómo se distribuirán las partes.
Aspectos legales a tener en cuenta en este proceso
Cuando se trata de una extinción de condominio sin acuerdo, simplemente el heredero o herederos que pretendan llevar a cabo la operación deberán presentar una demanda en el juzgado. Para ello será necesaria la asistencia de abogado y procurador.
Posteriormente, la demanda legal seguirá su curso y será un juez el que pueda decretar la subasta del bien para proceder a la liquidación de las partes.
De cualquier modo, esta situación no es recomendable debido a que el procedimiento queda en manos de la Justicia y es posible que se permita la adjudicación de la vivienda por importes inferiores a los que los herederos hayan fijado.
Por este motivo, lo ideal es llevar a cabo una extinción de condominio entre hermanos a través de un acuerdo. Los pasos son los siguientes:
1. Alcanzar un consenso: en el cual se establezca si uno de los herederos se queda con la vivienda y a qué precio. También puede acordarse la venta a un tercero. Sea como fuere, deben quedar claros los términos de la división y la distribución que se llevará a cabo entre las partes.
2. Redacción de escritura pública: el acuerdo alcanzado deberá elevarse a escritura pública, en la que un notario redactará los detalles de cómo se lleva a cabo la extinción de condominio entre hermanos.
3. Pago de impuestos: además de los honorarios del notario, el proceso para extinguir un condominio está sujeto a la liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). También es posible que se deba abonar el Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se procede a vender la vivienda a un tercero. En el caso de que compre la vivienda un hermano, lo común es que sea él quien se haga cargo de estos gastos.
Consejos para evitar conflictos en la extinción de condominio familiar
El primer y principal consejo que podríamos dar es que se trabaje para alcanzar un acuerdo amistoso y llevar a cabo la extinción de condominio entre hermanos de forma amistosa. Mantener una comunicación abierta y ser transparente en todo momento es clave en este sentido.
De todos modos, para evitar conflictos también es necesario:
-Definir claramente las expectativas: es importante que todos los hermanos estén de acuerdo hasta en el más mínimo detalle, no solo sobre el valor de la vivienda y la distribución de las partes, sino en cómo se llevará a cabo el proceso y qué espera lograr cada parte. La cuestión es evitar malentendidos y resentimientos.
-Buscar la equidad: a la hora de plantear cualquier solución, debe tenerse en cuenta si es justa y equitativa para todas las partes. Por ejemplo, hay que tener en consideración que quizá alguien no pueda en ese momento hacer frente a los gastos que conlleva y es preciso ayudarle en ese sentido.
-Negociar abiertamente: se debe fomentar un ambiente de comunicación cordial, donde todas las propuestas tengan cabida y sean motivo de estudio y debate.
-Registrar todo por escrito: durante el proceso es necesario documentar todos los acuerdos parciales y decisiones que puedan tomarse.
-Buscar asesoramiento y mediación: siempre es más sencillo apoyarse en profesionales que estén capacitados para dar una opinión neutral, advertir sobre las implicaciones legales, establecer el valor de la vivienda y, llegado el caso, mediar en el conflicto con el fin de llegar a un acuerdo satisfactorio para todas las partes.
