Si, por el motivo que sea, has conseguido una suma de dinero que te permite cancelar tu hipoteca antes de tiempo y te preguntas cómo hacerlo, en este artículo encontrarás las claves.
A continuación, trataremos cuál es el mejor momento para cancelar la hipoteca anticipadamente, cuáles son sus posibles costes, cuáles son las ventajas y cómo puedes llevar a cabo este proceso.
¿Se puede cancelar una hipoteca antes de tiempo?
Según la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sí, es posible cancelar tu hipoteca antes de tiempo; siempre y cuando se trate de una vivienda de uso residencial y el contrato se haya firmado por una persona física
Esta operación financiera se denomina una “amortización total anticipada de la hipoteca” y consiste en la devolución de la totalidad del préstamo hipotecario antes de la fecha de vencimiento.
No obstante, la propia normativa también reconoce que la cancelación anticipada de hipoteca tiene una serie de perjuicios para la entidad prestamista, puesto que deja de percibir una serie de intereses que deberían ser abonados en las subsiguientes cuotas.
Por este motivo, se establece el derecho a la entidad prestamista de percibir una compensación por desistimiento del contrato.
Dicha compensación es abonada en concepto de comisiones. Concretamente, se trata de la comisión de amortización anticipada y está limitada por la normativa hipotecaria. Si firmaste el préstamo con posterioridad al 19 de junio de 2019, se aplican los siguientes máximos:
-Para hipotecas a interés fijo: si la cancelación anticipada se produce antes de los 10 primeros años de vida del préstamo, la comisión máxima no podrá superar el 2%. Si se produce en un momento posterior, no podrá exceder del 1,50%.
-Para hipotecas a interés variable: si la cancelación anticipada se produce durante los tres primeros años de la vida del préstamo, la comisión máxima no podrá ser superior al 0,25%. Si se produce en un momento posterior, pero dentro de los 5 primeros años de la vida del préstamo, no podrá exceder del 0,15%. Posteriormente, la comisión será del 0%.
¿Y si has firmado el préstamo hipotecario con anterioridad?
En las hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, se aplican los máximos establecidos en la Ley 41/2007:
-Si la cancelación anticipada se produce dentro de los 5 primeros años de la vida del préstamo: no podrá ser superior a 0,5% de la cantidad amortizada anticipadamente (en este caso la totalidad del préstamo hipotecario).
-Si la cancelación anticipada se produce en un momento posterior al anteriormente indicado: no podrá ser superior al 0,25% de la cantidad amortizada anticipadamente.
Cabe la posibilidad de que en el contrato de hipoteca se estipulen cantidades inferiores. En este caso, se atenderá a lo pactado.
Ventajas de cancelar una hipoteca antes de tiempo
La mayor ventaja de cancelar la hipoteca de forma anticipada es el ahorro en intereses. Dado que el interés se calcula sobre las cantidades por devolver, al realizar el pago, automáticamente dejan de devengar intereses y la totalidad del préstamo a pagar se reduce.
Además, cuando se trata de una hipoteca a interés variable, al terminar de pagar el préstamo hipotecario también eliminas el riesgo de que fluctúe el Euríbor y se encarezcan las cuotas.
Paralelamente, el terminar de pagar un préstamo provoca que aumente tu capacidad de endeudamiento, puesto que tienes menos cargas financieras.
Por otra parte, como hemos indicado anteriormente, también tienes que tener en consideración los gastos asociados a la amortización anticipada del préstamo:
-Comisión por cancelación anticipada.
-Gastos de escritura de cancelación.
-Registro de la propiedad.
Debido a que los gastos propios de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad deben producirse de cualquier modo en el momento que termines de pagar la hipoteca, podríamos afirmar que el único coste efectivo por amortizar la hipoteca anticipadamente es la comisión que lleva asociada.
Por este motivo, debes realizar números y calcular a cuánto asciende el ahorro de intereses.
Puesto que el método de amortización de los préstamos hipotecarios más común es el sistema francés, generalmente es conveniente proceder a la cancelación anticipada durante los primeros años de vida del préstamo, cuando más intereses quedan pendientes de pagar.
Si decides cancelar la hipoteca al final de la vida del préstamo, lo más probable es que las cantidades pendientes de abonar sean el parte del capital del préstamo en su mayor parte y queden pocos intereses pendientes. De esta forma, quizá la comisión por amortización anticipada sea superior al interés efectivo que ahorras.
Cómo cancelar una hipoteca anticipadamente
Proceder a la amortización total anticipada de tu hipoteca es un proceso que consta de 3 pasos:
-Contactar con la entidad prestamista y proponer la operación: el banco te debe indicar a cuánto asciende la deuda pendiente y cuál es la comisión a la que deberás hacer frente. No puede negarse a tu petición, puesto que es un derecho que tienes reconocido por la Ley Hipotecaria.
-Formalizar la solicitud por escrito: con fin de que quede constancia de tu compromiso y sea vinculante, una vez tengas constancia de cuál es la deuda exacta y cuáles son las comisiones a las que debes hacer frente, es preciso que el trámite se lleve a cabo por escrito. Como norma general, las entidades bancarias tienen un formulario para estos efectos.
-Ingresar el dinero: normalmente bastará con que el dinero esté disponible en la cuenta corriente que utilizas para pagar la hipoteca y se te pase el cargo en la fecha señalada en el formulario. En este momento, el préstamo quedará saldado y puedes proceder a la cancelación registral de la hipoteca.
En el caso de que se trate de una cancelación anticipada de una hipoteca VPO (Vivienda de Protección Oficial). Dado que la hipoteca es a favor del Estado, como resultado de una ayuda concedida, para cancelar la hipoteca hay que contactar con el Ministerio de Fomento.
De cualquier modo, si crees que necesitas ayuda y quieres ahorrar tiempo con los trámites para cancelar la hipoteca antes de tiempo, siempre puedes ponerte en contacto con un asesor hipotecario.
