Cancelar la hipoteca puede referirse a liquidar el pago de la hipoteca o a cambiar una hipoteca de banco. Desde iAhorro te explicamos qué hay que hacer en cada caso, qué gastos conlleva y cuánto puedes ahorrarte al cancelar.

¿Qué es cancelar una hipoteca?

Cuando hablamos de cancelar la hipoteca nos referimos al trámite que tenemos que llevar a cabo cuando la hemos terminado de pagar la hipoteca. Dicho de otra manera, una vez que hemos liquidado la deuda de la hipoteca con nuestro banco debemos notificar al Registro de la Propiedad que la vivienda ya es nuestra.

No obstante, si vemos que en otra entidad bancaria tiene la capacidad de mejorar nuestra hipoteca y sus condiciones, podemos cancelar la hipoteca que tenemos y pasarla a la otra entidad.

Por lo tanto, cancelar la hipoteca sirve para notificar que ya hemos terminado de pagar la hipoteca o para cambiar la hipoteca de banco.

Cómo cancelar la hipoteca paso a paso

Existen dos motivos para querer cancelar la hipoteca: si hemos terminado de pagarla o si queremos cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones y, en definitiva, ahorrar dinero.

¿Cómo puedo cancelar la hipoteca cuando he terminado de pagarla?

Cuando terminamos de pagar la hipoteca debemos conseguir unos documentos concretos y entregarlos para que ante la ley quede estipulado que ya no tenemos esa deuda con el banco.

Los pasos para cancelar una hipoteca son los siguientes:

1. Solicitar el certificado de cancelación de la deuda: este certificado lo solicitamos en el banco y debemos entregárselo al notario. De esta forma podremos conseguir una escritura de cancelación que tendrá que firmar nuestra entidad.
2. Pedir a la Agencia Tributaria de nuestra Comunidad Autónoma el levantamiento de la hipoteca.
3. La escritura de cancelación y el pago del impuesto lo debemos llevar al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda.

En dos semanas se habrá realizado el trámite.

¿Cómo puedo cancelar la hipoteca para cambiarla de banco?

Al comparar la hipoteca que tenemos con la que ofrecen otras entidades y descubrir que podemos conseguir otra con mejores condiciones tenemos la opción de cancelar nuestra hipoteca e irnos a dicha entidad.

Para ello podemos seguir los siguientes pasos:

1. Acudimos a la entidad a la que queremos pasar la hipoteca. Esta nos dará el dinero que necesitamos para pagar la deuda que tenemos con el banco del que nos queremos marchar.
2. Liquidamos la hipoteca en la entidad de la que nos queremos dar de baja. Puede que nos cobre una comisión por amortizar la hipoteca de manera anticipada siempre que esté estipulada en las condiciones de nuestro préstamo.
3. Notificamos al Registro de la Propiedad que la hipoteca ya ha sido pagada.
4. Abrimos una hipoteca desde cero en el banco nuevo. Esto implica que volveremos a pagar trámites como la de la tasación o comisiones como la de apertura.
5. Inscribimos en el Registro de la Propiedad el nuevo préstamo.

¿Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

La cancelación de hipoteca en el Registro consiste en una operación jurídica que tiene por objeto eliminar la carga sobre el bien inmueble, una vez extinguida la obligación que garantizaba.

No obstante, el pago de la deuda no supone automáticamente la desaparición de la carga en el Registro y por ello es necesario realizar este trámite, el cual muchos usuarios pasan por alto y suele ser un impedimento a la hora de vender la vivienda o realizar algún otro tipo de negocio con ella (por ejemplo, pedir otra hipoteca).

Así pues, cabe la pena resaltar que, aunque no se trata de un trámite obligatorio, sí que resulta conveniente. No solo porque la finca queda libre de cargas, sino porque, a efectos legales, tu solvencia patrimonial aumenta.

Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad es muy sencillo. Tan sólo tienes que tener la escritura pública de cancelación, solicitar y cumplimentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) (aunque tienes que pagarlo, hay que cumplimentarlo) y presentarse ante el Registro con esta documentación para solicitar la cancelación.

Como veremos en breve, el Registro de la Propiedad te aplicará los correspondientes aranceles registrales. Además, si interviene un gestor que lleve a cabo la tramitación, el coste se verá aumentado debido a sus honorarios profesionales.

¿Cómo rellenar el modelo de IAJD para cancelar la hipoteca?

Para cancelar la hipoteca en el Registro necesitas cumplimentar el modelo 600 de la Agencia Tributaria. Se trata del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y es necesario para declarar el impuesto una vez que hayas conseguido el certificado de deuda cero con tu banco y se haya elevado a escritura pública la cancelación.

Los pasos para rellenar el modelo 600 de cancelación de hipoteca son los siguientes:

  -Tienes que identificar el sujeto pasivo del impuesto. En otras palabras, debes rellenar tus datos personales (puesto que tú eres el sujeto pasivo).
  -La fecha de devengo es la que figura en la escritura notarial.
  -En Tipo de Documento deberás indicar si la liquidación del impuesto se debe a un documento notarial, mercantil, judicial, etc.
  -También será necesario identificar el inmueble sobre el que pesa la hipoteca que quieres cancelar. Puedes encontrar todos los datos necesarios en el último recibo del IBI.
  -Liquidación. Es decir, todos los datos para calcular el impuesto, como el valor del bien, si se está exento de pagarlo, si se aplican bonificaciones, etc.
  -Finalmente, en la Presentación, es necesario poner la fecha, firma, forma de pago (en su caso) y entregarlo.

¿Es obligatorio contratar una gestoría para cancelar la hipoteca?

Todo dependerá de para que vayamos a utilizar la cancelación. Si vamos a cancelar la hipoteca porque hemos terminado de pagarla no es necesario, pero sí que nos hará falta si vamos a trasladar la hipoteca de banco a través de ese procedimiento.

No obstante, tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, en los gastos de formalización de la hipoteca es el banco el que debe asumir ese coste, por lo tanto, si cambiamos la hipoteca de banco por cancelación no tendremos que pagar la gestoría.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Ya sea por haber terminado de pagar la hipoteca o porque la queramos cambiar de banco, lo cierto es que tendremos que afrontar una serie de gastos. Vamos a desglosarlos a continuación.

Cuando terminas de pagar una hipoteca

Cuando terminamos de pagar una hipoteca es importante notificárselo al Registro de la Propiedad para evitarnos problemas futuros.

Si cancelamos la hipoteca a través de un banco nos costará entre 200 y 400 euros. Si preferimos hacerlo por nuestra cuenta, en cambio, tendrá los siguientes gastos:

• Solicitud del certificado libre de cargas: 0 euros.
• Gastos de notaría: alrededor de 100 euros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 0 euros.
• Notificación al Registro de la Propiedad: mínimo 25 euros.

Por lo tanto, la operación nos puede costar unos 125 euros aproximadamente.

Cuando quieres cambiar la hipoteca de banco

Recordemos que cuando cancelamos la hipoteca para cambiarla de banco es como si abriéramos un préstamo desde cero. Asimismo, debemos tener en cuenta que en algunos casos nos tocará pagar una comisión de amortización anticipada. Según el Banco de España de media nos costaría lo siguiente:

• Gasto de notaría, tasación y comisión por amortización anticipada (si la hay): cuesta unos 1.075 euros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: de media suele ser de 1%, todo depende de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos. El coste se puede mover en una horquilla de 0,5% y 1,5%.

Imaginemos que contratamos una hipoteca en 2019 de 131.239 euros (la media nacional). Queremos cambiarla de banco cancelando la hipoteca, por lo tanto, tendremos que pagar lo siguiente:

• Si es una hipoteca variable: 2.643 euros.
• Si es una hipoteca fija: 4.839 euros.

Calcula cuánto ahorras al cancelar la hipoteca con iAhorro

Si tenemos dudas sobre si cancelar la hipoteca cambiándola de banco o no, lo mejor es echar cuentas. Dependerá de la cantidad de intereses que hayamos pagado, el número de cuotas pendientes, el importe...

Para ello, iAhorro pone a disposición del que lo necesite una calculadora de subrogación que nos permite saber cuánto ahorraremos al cancelar la hipoteca para cambiarla de banco.

¿Cuánto se tarda en cancelar la hipoteca?

Por lo general, no se tarda mucho tiempo en cancelar una hipoteca. El tiempo que puede pasar desde su notificación en el Registro es de aproximadamente dos semanas.

A diferencia de cuánto tiempo se tarda al subrogar la hipoteca de banco, que suele ser un trámite algo largo al tener más pasos que seguir.

¿Cuándo hay que cancelar la hipoteca?

Tal y como hemos comentado, podemos cancelar la hipoteca cuando nos encontramos ante dos supuestos:

• He terminado de pagar la deuda que tenía con el banco, por lo tanto, necesito cancelar la hipoteca para que en el registro de propiedad quede constancia de que ya está la deuda saldada y que la vivienda está libre de cargas.
• En otra entidad me ofrecen mejores condiciones de hipoteca, por lo tanto, con el dinero que me prestan cancelo la hipoteca en la entidad donde la tengo y abro una nueva en la otra.

¿Qué ocurre si no cancelamos la hipoteca?

Si terminamos de pagar nuestro préstamo y no realizamos el trámite para cancelar la hipoteca no nos debemos preocupar, puesto que no acarrea ninguna consecuencia legal ni económica.

Dicho de otra manera, el banco no nos puede cobrar de más por no haber cancelado la hipoteca, puesto que cuando acabamos de pagar la última cuota ya habremos saldado la deuda con nuestra entidad.

Lo que puede pasar es que cuando queramos vender nuestra vivienda el futuro propietario vea que aún tiene una hipoteca en el registro de la propiedad, lo que nos puede acarrear problemas.

Es por ese motivo que es recomendable realizar el trámite de cancelar la hipoteca para que en el registro conste que la hipoteca ya está pagada.

¿Qué pasa con las vinculaciones al cancelar la hipoteca?

Una vez roto el compromiso con nuestra entidad bancaria por la hipoteca no habrá nada que nos retenga en él.

Lo más común será que además de la hipoteca tuvieras una serie de productos en la misma entidad que contrataste con el préstamo hipotecario para rebajar la cuota.

No obstante, una vez finaliza el contrato y la deuda de la hipoteca queda saldada, el banco no podrá retenerte con los otros productos.

En cualquier caso, tampoco podrá garantizarte la devolución de los recibos pagados previamente a la cancelación del préstamo en todos los casos.

Por ejemplo, si pagas una cuota anual por el mantenimiento de tu cuenta y la abonaste un mes antes de cancelar el préstamo hipotecario, la entidad no estará obligada a devolver ese importe.

En cambio, con las primas de los seguros si será posible solicitar el reembolso relativo al periodo de la prima en el que no vayamos a estar asegurados.

Ventajas y desventajas de cancelar la hipoteca

Podemos cancelar la hipoteca por dos motivos: porque hemos terminado de pagarla o porque queremos cambiarla de banco. Por lo tanto, dividiremos las ventajas y desventajas en función de cuál sea nuestro objetivo.

Ventajas y desventajas de cancelar la hipoteca cuando hemos terminado de pagarla

La principal ventaja cuando cancelamos la hipoteca es que la vivienda queda libre de cargas. Esto significa que podremos venderla o volver a hipotecarla sin problema alguno.

Desventaja como tal no tiene ninguna. Podemos destacar que tiene un coste, pero como es necesario realizar el trámite para evitarnos conflictos en el futuro el precio es indiferente.

Ventajas y desventajas de cancelar la hipoteca para cambiarla de banco

Como todo procedimiento tiene sus beneficios e inconvenientes. Vamos a empezar por el lado positivo:

• Si el banco no nos permite una subrogación es una alternativa a través de la cual podremos cambiar la hipoteca de banco.
• Podremos negociar el plazo de amortización. Si en el nuevo banco queremos terminar de pagar el préstamo cinco años más tarde, por ejemplo, podremos hacerlo.

Sin embargo, si lo comparamos con la subrogación por cambio de acreedor tiene algunos aspectos negativos:

• Cambiar una hipoteca de banco por cancelación es más caro que hacerlo por subrogación. Esto se debe a que en el nuevo banco tenemos que abrir una hipoteca desde cero con todos los gastos que eso conlleva: tasación, comisión de apertura, etc.
• Acabamos pagando más intereses. Como en España seguimos el sistema de amortización francés, en las primeras cuotas de la hipoteca volveremos a pagar intereses, mientras que, si optamos por la subrogación, seguimos pagando desde el punto en el que lo dejamos.