Entender cada cuánto tiempo se revisan las hipotecas y cómo afectan estos cambios a tu economía es importante para evitar sorpresas en tus pagos y tomar decisiones informadas.
La cuestión es que, cuando firmas una hipoteca a tipo variable, te comprometes a realizar pagos periódicos cuyo importe puede cambiar a lo largo del tiempo. Este ajuste se realiza mediante la revisión de la hipoteca, un proceso en el que se recalcula la cuota mensual en función del índice de referencia, generalmente el euríbor.
Esto es lo que se conoce como la revisión hipotecaria; y en este artículo te explicamos cómo funciona el proceso, cada cuánto ocurre y qué puedes hacer para minimizar su impacto.
¿Qué significa la revisión de una hipoteca?
La revisión de una hipoteca es un proceso mediante el cual el banco recalcula tu cuota en función de las condiciones establecidas en el contrato. Tú no tienes que hacer nada, simplemente verás cómo la letra mensual que pagas cambia.
El objetivo de la revisión es actualizar la cuota del préstamo según el mercado, ajustándose a la situación económica actual.
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Es común cuando tienes una hipoteca a tipo variable. En este caso, la cuota mensual cambiará dependiendo de cómo fluctúa el índice de referencia (generalmente el euríbor), a lo que se sumará el diferencial aplicado por el banco para calcular el tipo de interés que pagarás por el préstamo.
Factores que influyen en la revisión de una hipoteca
En realidad, son 3 factores que determinan el resultado de una revisión:
- Índice de referencia: El más común en España y en Europa es el euríbor, pero existen otros menos frecuentes como el IRPH o el Míbor.
- Frecuencia de la revisión: se trata de la periodicidad de las revisiones y depende del contrato.
- El capital pendiente de amortizar: una revisión cuando los tipos están al alza durante los primeros años de vida del préstamo supondrá un mayor incremento de la cuota mensual, puesto que se pagan más intereses que amortización del principal (según el sistema de amortización francés).
¿Con qué frecuencia se revisan las hipotecas?
La periodicidad de la revisión dependerá del contrato y debe constar en el mismo, así como el día y el mes exacto (en todos los años que dure la hipoteca).
Las opciones más habituales son:
- Revisión anual: la cuota cambia una vez al año según el índice de referencia. Por ejemplo, si firmaste tu hipoteca en enero de 2024, en enero de 2025 tendrías la primera revisión y la siguiente en enero de 2026. Es la modalidad más común en España.
- Revisión semestral: la cuota se ajusta cada seis meses. También es bastante común en algunas entidades. En este caso, si firmaste tu hipoteca en enero de 2024, la primera revisión sería en julio de ese año y la siguiente en enero de 2025, julio de 2025, y así sucesivamente.
La revisión trimestral o mensual es menos frecuente, pero puede darse el caso. Todos los elementos del contrato de préstamo hipotecario son susceptibles de ser negociados.
¿Y cuál es mejor? La revisión anual es más predecible, mientras que las revisiones más frecuentes pueden generar cambios abruptos en la cuota. Por otra parte, en épocas de bajadas de tipos de interés, es más ventajosa la revisión semestral. Lo contrario sucede si los tipos están subiendo.
Cabe la pena resaltar que la revisión de hipotecas se realiza solo cuando las hipotecas son a tipo variable (o mixtas, pero en su tramo variable).
Las hipotecas fijas, como su nombre indica, no están sujetas a un índice de referencia, sino que el tipo de interés se pacta desde el inicio y permanece inalterable durante toda la vida del préstamo. Por este motivo, no necesitan revisarse para ajustar la cuota.
¿Qué índice se usa para la revisión?
En cuanto al índice de referencia, como antes hemos mencionado, el que generalmente se utiliza es el euríbor a 12 meses. Se trata de un acrónimo que proviene de Euro Interbank Offered Rate, que en español significa Tipo Europeo de Oferta Interbancaria.
Como su nombre indica, refleja el tipo de interés promedio al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario. Se utiliza como referencia para calcular los intereses de la mayoría de las hipotecas variables en España y otros países de la zona euro.
No obstante, también pueden utilizarse otros índices, aunque es poco frecuente. Por ejemplo:
- IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Calculado con base en el interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por bancos y cajas de ahorro. Suele ser más estable, pero más alto que el euríbor, lo que puede encarecer las hipotecas referenciadas a él.
- Míbor (Madrid Interbank Offered Rate): Es el índice interbancario que se usaba en España antes de la adopción del Euríbor en 1999. Solo se mantiene en algunas hipotecas antiguas firmadas antes de esa fecha.
El tipo de interés de referencia también viene establecido en el contrato y no cambia. En otras palabras, siempre se utiliza el mismo durante toda la vida del préstamo.
¿Cómo afecta la revisión de la hipoteca a la cuota mensual?
Las fluctuaciones del índice de referencia encarecen o abaratan el interés que pagas por tu préstamo. Así pues, cuando llega la fecha de la revisión, pueden darse 3 escenarios:
- Si el índice de referencia (normalmente euríbor) sube, cuando se realice la revisión, el interés de tu hipoteca aumentará y pagarás más cada mes.
- Si, por el contrario, el euríbor baja, pagarás menos en tu cuota mensual.
- Si el euríbor permanece igual (algo que sería extraño), la letra de la hipoteca no varía.
Cómo calcular el impacto de la revisión en los pagos
Es importante leer el borrador del contrato (así como toda la información precontractual) antes de firmarlo para saber cuando son las fechas de la revisión de hipoteca. Además, también puedes negociar con el banco la periodicidad de las revisiones de hipoteca.
¿Por qué? Sencillamente, para conocer con exactitud y estar pendiente de las fechas de revisión y conocer la situación y tendencia del euríbor con antelación.
De esta manera, podrás prever una posible subida de la letra de la hipoteca y tomar decisiones financieras estratégicas.
La cuestión es realizar los cálculos de cómo quedaría la cuota resultante tras la revisión, con el nuevo tipo de interés que se te aplicará, unos dos o tres meses antes de que se produzca. Al final de este artículo te mostramos las herramientas que te pueden ser útiles para esta finalidad.
Estrategias para prepararse ante una subida de tipos de interés
Ante una subida del Euríbor y, consecuentemente, un encarecimiento de tu hipoteca variable, tienes varias opciones:
- Ajustar tus presupuestos: con el fin de controlar gastos e ingresos para asegurarte que puedes asumir la nueva cuota y sus repercusiones en tus finanzas personales. También puedes constituir un fondo de emergencia para cubrir las posibles subidas.
- Amortizar capital: te conviene hacerlo cuando el Euríbor ha subido, puesto que así ahorrarás una mayor cantidad de intereses.
- Renegociar con el banco las condiciones: puedes cambiar los términos del contrato mediante una novación hipotecaria. Puedes ampliar el plazo para que la cuota resultante sea más baja, pero esta solución tiene como inconveniente que pagarás más intereses en total.
- Cambiar la hipoteca de banco: se trata de un proceso conocido como subrogación de hipoteca y solo tienes que pactar con el nuevo banco las condiciones para que se traspase la hipoteca. La entidad se encargará del resto.
- Solicitar una carencia de capital: se trata de un período de tiempo durante el cual solo pagas intereses.
- Cancelar la hipoteca: pedir otra hipoteca (con otras condiciones) y amortizar totalmente la que tienes abierta.
Una de las operaciones más frecuentes cuando suben los tipos de interés es cambiar una hipoteca variable por una a tipo fijo.
¿Se puede cambiar la periodicidad de la revisión?
Tal y como te hemos comentado unas líneas más arriba, todos los elementos del contrato de préstamo se pueden negociar. Incluso si la hipoteca ya está firmada y el banco ha establecido una periodicidad de la revisión, puedes cambiarla a través de una novación de hipoteca.
Además, si no consigues llegar a un acuerdo para cambiar la periodicidad de las revisiones, también tienes la opción de negociar los términos con otros bancos y mejorar tu hipoteca mediante una subrogación del acreedor.
En este aspecto, también tienes que saber que estas operaciones pueden estar sujetas a comisión.
Preguntas frecuentes sobre la revisión de hipotecas
¿Todas las hipotecas tienen revisión?
No, solo las hipotecas variables. Las hipotecas fijas no cambian.
¿Qué hacer si la cuota sube demasiado tras la revisión?
Tienes varias alternativas, pero una de las más frecuentes es cambiar tu hipoteca variable por una fija.
¿Puedo cambiar de banco si no me convienen las condiciones?
Sí, puedes comparar las ofertas de otros bancos y negociar con ellos para subrogar tu hipoteca. Lo único que tienes que tener presente es que esta operación puede conllevar una comisión (revisa tu contrato).
Conclusión: cómo anticiparse a los cambios en la hipoteca
En vista de lo que hemos tratado en esta guía, estos son los puntos clave y consejos que tienes que tener en consideración para gestionar las revisiones de tu hipoteca:
- Sigue la evolución del Euríbor.
- Realiza los cálculos con la suficiente antelación.
- Consulta con tu banco las opciones que tienes y la posibilidad de negociar.
- Compara ofertas de otros bancos por si tienes que plantear una subrogación de hipoteca.
Puedes utilizar el simulador de hipoteca de iAhorro para calcular la cuota resultante en la revisión de la hipoteca.
Fuentes y referencias:
- https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Hipoteca_a_tipo_2ada24e53ab1d51.html
- https://www.bankinter.com/blog/finanzas-personales/revision-cuota-hipoteca
- https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/revision-hipoteca.html
- https://www.helpmycash.com/hipotecas/revision-hipoteca/
