La adquisición de la vivienda probablemente será una de las operaciones económicas más importantes que una persona realiza a lo largo de su vida. Para poder llevar a cabo esa compra que, normalmente, será de elevado importe, será necesario solicitar un préstamo, salvo que el comprador tenga ahorros para hacer frente al pago, que normalmente estará garantizado con una hipoteca sobre la vivienda en cuestión. Por tanto, los préstamos hipotecarios son productos bancarios que permiten al cliente recibir una determinada cantidad de dinero de una entidad, con el compromiso de devolver dicha cantidad y los intereses correspondientes mediante pagos periódicos. ¿Cuáles son las mejores hipotecas baratas julio 2018?
La finalidad principal del préstamo hipotecario suele ser la adquisición de una vivienda, aunque también puede dirigirse a financiar su construcción, ampliación o rehabilitación. El inmueble puede estar destinado a vivienda habitual o a segunda residencia, o bien puede tener uso comercial. La financiación también puede tener como finalidad la adquisición de terrenos, promociones inmobiliarias, entre otros.
La característica de los préstamos hipotecarios es la garantía, adicional a la personal, que se pone a disposición de la entidad prestamista, y que, normalmente, es el propio inmueble. Con dicha garantía la entidad en caso de impago puede cobrar toda la deuda o una parte mediante la venta de la vivienda o la ejecución de la garantía hipotecaria.
Es muy importante saber que en la mayor parte de los préstamos hipotecarios la garantía hipotecaria no limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda, el prestatario responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha. No obstante, existen dos supuestos en los que el deudor no responde con todos sus bienes:
- • Cuando las partes hayan pactado expresamente en la escritura del préstamo la limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda.
- • Cuando la entidad de crédito acepta, mediante pacto expreso, la denominada dación en pago, es decir, que el cliente quede liberado de su deuda con la entrega de la garantía, en la mayoría de los casos la vivienda.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es un acuerdo al que llegan una entidad bancaria y una persona que tiene una deuda para poder saldarla, como ocurre en los préstamos hipotecarios mucha veces la garantía es la vivienda, mediante esta forma entrega la vivienda que está hipotecada a cambio de cancelar la deuda vigente. De este modo, aunque no se recupera el dinero que ya se ha devuelto al banco, tampoco se tendrá que seguir abonando la cantidad que esté pendiente, ni los intereses de demora y comisiones de impago.
La dación en pago se contempla en el Real Decreto- ley 6/2012 medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, recoge varias medidas a las que pueden acogerse aquellos deudores que reúnan diversas condiciones indicativas de que está incluidos en el denominado "umbral de exclusión"
¿Qué bancos ofrecen la dación en pago para saldar sus deudas?
Las entidades de crédito que a día de hoy, ofrece la adhesión al Código de Buenas Prácticas son prácticamente la totalidad de las entidades de crédito que operan en nuestro país. Y no solo se encuentran adheridos a una versión del Código sino que a varias que conviven en el tiempo (la originaria del Real Decreto Ley 6/2012, la modificada por la Ley 1/2013, la modificada por el RDL 1/2015, y la última, modificada por el RDL 5/2017).
¿Qué requisitos debo cumplir?
Se aplicará este Real Decreto-ley a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, se entiende por umbral de exclusión aquellos deudores cuando concurran ellos todas las circunstancias siguientes:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
- El límite previsto en el párrafo anterior será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad
laboral.
- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas
Prácticas.
Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:
- o La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
- o La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
- o La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
- o La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
- o La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
- o La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
- o El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo del primer apartado.
A efectos de los dos primeros puntos anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.
En Resumen, los préstamos hipotecarios son operaciones de gran importancia, es fundamental que quienes vayan a solicitar un préstamo o un crédito hipotecario dispongan de información suficiente para conocer las características básicas de estas operaciones, tanto para poder comparar ofertas y elegir la más interesante para sus necesidades como para ser consciente de las obligaciones que está asumiendo al contratarla.
