Si no conoces el alquiler con opción a compra, en este artículo vas a descubrir todas las claves de esta alternativa para ser dueño de tu propia vivienda. Como su propio nombre indica, se trata de un contrato que combina el alquiler y la compra de una vivienda.
Probablemente resultará de tu interés, pero es necesario que conozcas los pormenores, ventajas y desventajas de este contrato. Por ello, te invitamos a que sigas leyendo.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un contrato de arrendamiento. Sin embargo, pasado un tiempo (establecido también en el contrato) se le otorga al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda y un porcentaje de las mensualidades de alquiler pagadas se computan como parte de dicha compra.
Como puedes observar, se trata de una fórmula jurídica mixta, a medio camino entre el contrato de alquiler y el de compraventa. Incluye una “opción” de compra. Es decir, otorga el derecho, pero no la obligación, de comprar la vivienda.
A efectos prácticos es como si comprases una vivienda a plazos, pero no se formaliza la compraventa hasta el momento pactado. Además, no tienes por qué comprarla finalmente si no quieres. Mientras tanto, los pagos realizados son el alquiler mensual por vivir en ella.
En el contrato debe plasmarse de forma clara y obligatoria el precio del inmueble y las obligaciones de las partes. Por ejemplo, hay que presentes las siguientes cláusulas:
-¿Durante cuánto tiempo puede el inquilino estar en régimen de alquiler?
-¿Cuándo se produce el derecho a ejercer la opción de compra y durante cuánto tiempo está vigente?
-¿Cuáles son las cantidades a pagar de arrendamiento?
-¿Cuál es el porcentaje de las cuotas de arrendamiento que se deben descontar del precio del inmueble?
Ventajas y desventajas de las viviendas de alquiler con opción a compra
Antes de lanzarte a buscar casas de alquiler con opción a compra, presta atención a las ventajas y desventajas de este tipo de operación.
Ventajas:
-Tienes opciones de ahorrar dinero mientras no llega el momento de ejecutar tu opción de compra. Además, las mensualidades pagadas también se descuentan del precio (todo o parte de ellas). Por consiguiente, te será más sencillo comprar la casa.
-Por otra parte, si compras la vivienda, como ya habrás pagado parte de la misma y has tenido tiempo de ahorrar, tendrás más facilidades para encontrar financiación.
-Mientras no se produce la compraventa, a efectos legales estás bajo el régimen de arrendamiento. Por lo tanto, puedes disfrutar de las ayudas para el alquiler si cumples los requisitos exigidos por la Administración.
-Las casas de alquiler con opción a compra te ofrecen una mayor flexibilidad para tomar decisiones. Tienes tiempo para pensar bien todas las alternativas que tienes a tu alcance y observar si el inmueble se ajusta a tus expectativas.
Desventajas:
-La opción de compra tiene un precio. A la hora de firmar el contrato de alquiler con opción a compra, es común que se pacte el derecho a comprar la vivienda.
-El precio del alquiler puede ser superior a un arrendamiento ordinario (sin opción de compra).
-¿Y si baja el precio de la vivienda? Este es un problema común. El precio de compraventa está pactado en el contrato, el cual se firma al inicio del período de arrendamiento. De esta forma, no podrás beneficiarte del descenso de los precios.
-¿Y si finalmente no compras la casa? En este caso, todas las mensualidades no servirán más que como pago de un arrendamiento. Además, perderás la prima de opción de compra pagada al inicio. Es un riesgo que se debe asumir.
Gastos del alquiler con opción a compra
Para tomar una decisión, además de considerar las ventajas, inconvenientes y riesgos, también debes hacer números para decidir si los costes del alquiler con opción a compra compensan los beneficios que te aporta esta fórmula (según sea tu situación económica, personal, familiar, etc.).
Los costes deben estar reflejados en el contrato y pueden ser pactados libremente. Como norma general, son los siguientes:
-Precio de la vivienda: tienes que prestar atención a los precios del mercado y determinar si es superior, inferior y en qué medida.
-Prima de la opción de compra: generalmente suele rondar alrededor del 10% del precio del inmueble.
-Reserva: si tienes que negociar las condiciones del contrato con el propietario, lo más común es que tengas que firmar un contrato de arras y dejarle un dinero para que te la reserve. De este modo, te aseguras que serás tú el inquilino. Es útil si el inmueble tiene mucha demanda.
-Las mensualidades del alquiler: como hemos comentado anteriormente, es posible que ascienda el precio del alquiler bajo esta fórmula.
-Fianza: es común en todo contrato de arrendamiento pagar previamente algunas mensualidades para cubrir posibles daños o desperfectos en el inmueble.
-Gastos de la comunidad: debe pactarse en el contrato quién se hace cargo de ellos.
-Formalización de la compraventa: si finalmente se adquiere la vivienda, deberán abonarse los gastos propios de esta operación (notaría, registros, etc.).
¿Se puede pedir una hipoteca para casas de alquiler con opción a compra?
Llegado el momento en el que puedas ejercer la opción de compra, lo más probable es que necesites financiación. Puedes solicitar una hipoteca para este fin.
Además, ya habrás pagado una parte del inmueble. Por lo tanto, el préstamo hipotecario será menor y es más fácil de conseguir.
Las entidades bancarias financian hasta el 80% del valor de tasación. Gracias al alquiler con opción a compra, podrás tener abonado el 20% restante que suele ser la entrada para la compra de una vivienda. De igual modo, es difícil acceder al alquiler con opción a compra sin entrada (fianzas, reserva, prima de opción, etc.).
Puedes encontrar el alquiler con opción a compra entre particulares y también existen pisos de bancos que ofrecen esta opción. La parte positiva de los pisos de bancos en alquiler con opción a compra es que incluso es más sencillo que la entidad te conceda la hipoteca.
Ahora bien, ten presente que un contrato de préstamo hipotecario es un proceso rígido y formal. Lleva su tiempo. Por lo tanto, tienes que comenzar los trámites unos meses antes de que llegue el momento en el que puedas ejercer tu derecho de compraventa. Si necesitas ayuda para negociar con la entidad y preparar los trámites, no dudes en ponerte en contacto con un asesor hipotecario.
