Cuando hablamos de hipoteca abierta no estamos hablando de un préstamo hipotecario al uso, sino que lo podríamos definir mejor como un crédito hipotecario que se pone a disposición del cliente para adquirir su vivienda habitual. Lo que convierte en especial esta financiación hipotecaria es que permite:
- -Disponer de parte del capital amortizado cuando quieras, para lo que necesites.
- -Adaptar el importe de la cuota mensual según te convenga.
- -Efectuar amortizaciones anticipadas para rebajar la cuota o reducir el plazo.
Una de las entidades que comercializaba este producto hace unos años, aunque ya no lo tiene entre su cartera es "la Caixa", que lo promocionaba como una financiación encaminada a la Financiar la adquisición o rehabilitación de la vivienda, además del consumo familiar de otras necesidades. Actualmente ningún banco incluye la hipoteca abierta entre sus ofertas hipotecarias.
La hipoteca abierta tenía un plazo máximo de devolución de 30 años y permitía al titular del préstamo escoger el tipo de interés que se le iba a aplicar entre variable, fijo, mixto, combinado o flexible. Con revisión trimestral, semestral o anual. Además, los tipos fijos o los diferenciables que se sumaban a los tipos variables podían verse reducidos dependiendo del grado de vinculación que los titulares de la hipoteca abierta mantuvieran con "la Caixa".
¿Cuáles son las ventajas de la hipoteca abierta?
Una de las ventajas más importantes a la hora de contratar este préstamo es que el cliente podía adaptar el importe de las cuotas a su conveniencia, así como realizar amortizaciones de capital cuando quisiera sin tener que pagar ningún tipo de comisión por amortización, ya fuera total o parcial.
Además, las disposiciones de capital que podían hacer los usuarios que tenían contratada la hipoteca abierta les permitían pagar otros gastos sin tener que pedir un préstamo al consumo y, por tanto, devolver el dinero prestado con un tipo de interés mucho más bajo.
¿Cuáles son los riesgos de la hipoteca abierta?
Como hablamos al principio, uno de los factores diferenciales de la hipoteca abierta respecto a otro tipo de préstamos hipotecarios es que podías disponer del dinero que ibas amortizando de la hipoteca para afrontar otro tipo de gastos puntuales. No obstante, esto también supone un riesgo si lo usas como forma habitual de financiación, ya que tu deuda, en vez de bajar, aumenta cada vez más.
En caso de que termines con una deuda que no puedas pagar, podrías perder incluso la vivienda y el resto de tus bienes. Es por este motivo que el Banco de España no aconseja dedicar más del 30 o 35% de los ingresos mensuales a pagar las cuotas de la hipoteca y de otras deudas que vayas contrayendo. En caso de que no cumplas ese porcentaje, el banco no te concederá el préstamo porque el riesgo de endeudamiento sería elevado.
Otra de las desventajas que están viendo ahora quienes contrataron en su día una hipoteca abierta es la dificultad que tienen para subrogarla: los bancos ponen bastantes pegas a la hora de conceder una subrogación o cambio de hipoteca de una hipoteca abierta, por lo que quienes tienen este tipo de préstamo normalmente se ven "atrapados" en él hasta que terminan de pagarlo.
¿Por qué hay reclamaciones contra la hipoteca abierta?
Son muchos los usuarios que están reclamando a los bancos que, en su día, les vendieron una hipoteca abierta "falta de transparencia". Esto se debe, principalmente a que, la mayoría de estas hipotecas abiertas con un tipo de interés variable se referenciaban a un índice diferente al actual: ahora todas las hipotecas variables que se contratan están referenciadas al euríbor y el índice de referencia de las hipotecas abiertas era el IRPH Cajas, que se vendía entonces como más estable y barato que el euríbor.
No obstante, pese a que la hipoteca abierta de "la Caixa" no tiene cláusula suelo, sí que tienen una cláusula por la que se establece que se aplicará un tipo de interés fijo en caso de que desaparezca el índice de referencia principal y el sustitutivo, que en este caso era el IRPH entidades. Por ello, con su desaparición, "la Caixa" determinó que se quedara como interés fijo el último IRPH Cajas publicado antes de la revisión anual correspondiente, es decir, un 3,911%, sin que los usuarios pudieran beneficiarse de nuevas bajadas del tipo de interés, aunque tampoco les perjudicarían posibles subidas.
Son muchos los despachos que aseguran que, si el titular de una de estas hipotecas interpone la reclamación oportuna ante la entidad, en este caso "la Caixa", tendrían que devolverle todas las cantidades cobradas indebidamente desde que se activó la cláusula de interés fijo, es decir, la diferencia entre lo que ha pagado por esa cláusula y lo que hubiera pagado con con un interés variable.
No obstante, quien quiera cambiarse de hipoteca, siempre podría haberlo hecho a través de la cancelación de la primera y la apertura de otra diferente en otro banco.
