Diferencia en gastos entre si cancelación hipoteca o cancelación por subrogación

Buenas!

Quisiera saber la diferencia que existiría en gastos si consigo que el banco con el que estoy negociando hipoteca acceda a dejar en 0 la comisión por cancelación subrogatoria. Pues ellos me dicen que como la comisión de cancelación total es 0 pues que siempre podría cancelar y abrir la nueva.

Pongamos el siguiente escenario por ejemplo, ahora tendría euribor 1,5% y resulta que después de 3 años otro banco me ofrece euríbor 1% y yo decido cambiarme de banco (140.000€ de hipoteca, valor vivienda 200.000€):

- Si cancelo por subrogación (y mi banco no me cobrara comisión), ¿cuales serían aproximadamente los gastos derivados de el cambio de banco? (gestoría, notaría, etc..)

- Si cancelo por cancelación total y abro hipoteca nueva (contando que no hay comisiones ni en el banco actual por cancelar ni en el banco futuro por apertura). ¿cuales serían aproximadamente los gastos derivados de el cambio de banco? (gestoría, notaría, etc..).

Muchas gracias!

Maria José

mariajosebcn hace 10 años

Hola de nuevo,

Me acaban de confirmar que también nos dejantambién a 0 la comisión por cancelación subrogatoria. Estoy pendiente de que me pasen la oferta vinculante para mirarlo todo con lupa.

Muchas gracias!

Maria José

mariajosebcn hace 10 años

Buenos días Antonio,

Muchas gracias por tu respuesta ampliada.
Me sabe mal insistir, pero pese a tener claro que contando comisiones 0 es más barata la subrogación respecto a la cancelación y apertura de nueva hipoteca. Sí quería saber de cuanto dinero estamos hablando a partir del ejemplo que sea pero que sirva para comparar (capital pendiente 140mil o 100mil).

Necesito saber si la diferencia sería de 1.000€, de 2.000€ o de cuanto. ¿Para qué quiero saber eso? Pues el banco que nos ofrece menor diferencial (euribor 1,5%) ya nos ha confirmado que nos deja a 0 la comisión por cancelación parcial y total. Pero estamos pendientes que nos confirme si también nos dejarían a 0 la de cancelación subrogatoria. Por lo tanto, en caso de decirnos que no puede ser 0 y sí 0,5 entonces lo lógico por mi parte es cuantificar para ver si me sigue compensando ese ahorro en el diferencial. Pues lo que tenemos bastante claro es que ya sea a 2-3-4 o 5 años vista, posiblemente cambiemos de hipoteca porque el mercado ofrecerá diferenciales más bajos.

Gracias de nuevo!

Maria José

Antonio Ripoll hace 10 años

Estimada amiga:

Lo que Pau te dice está muy bien, sin embargo, podemos matizar un poco más.

Además, sucede que en tu segundo comentario introduces, aunque no lo parezca, algunas dudas nuevas.

1) Lo primero que debes comparar es el producto financiero que te ofrecen. Haciendo los numeros verás cual es el más barato en sí.

2) Como has hecho, debes tener en cuenta, si tu banco te cobra algo o no por pagar anticipadamente. Lleva cuidado porque la cancelación total, por pago anticipado, puede que la tengas bonificada, sin embargo, si lo que haces es irte a otro banco, normalmente se cobra la comisión si utilizas el procedimiento de subrogación. Si no lo utilizas será un pago ancitipado e ir sin comisión.

3) A igualdad de condiciones financieras y teniendo en cuenta lo referido respecto a los pagos anticipados. Es más barato subrogarse (el que se subroga realmente es el Banco nuevo, sale uno, entra otro). El ahorro reside en que no se pagan impuestos, no se firma cancelación de hipoteca y, por consiguiente, no lleva los gastos de ésta. Los trámites notariales, también son más baratos si acudes a la subrogación.

4) En cuanto a los costes de notaría, la cuantía que reseñas hace referencia a la Ley anterior, en cualquier caso ahora están muy bonificados. Se firma un acta para iniciar el proceso y luego tu firmas una escritura de subrogación. No obstante lo anterior, no todos los Bancos están dispuestos, aunque sí te financien, a utilizar ese proceso.

Espero haber resuelto satisfactoriamente tus dudas.Saludo

Equipo editorial hace 10 años

Como veo eres una fiera y hay detalles que se me pueden escapar, he preguntado a nuestros notarios expertos. Espero nos ilustren pronto.

mariajosebcn hace 10 años

Hola Pau,

Gracias a ti!
La verdad es que me hago un lío con la calculadora, me explico:
- Como la calculadora en la parte de cancelar se refiere a gastos compra-venta..., no sé qué conceptos no tendía que tener en cuenta pues no sería comprar la vivienda, entiendo que entonces ya no hay impuestos, no?
- Y en la parte de subrogar, tengo entendido que por ley hay un tope muy bajo de lo que te puede cobrar la gestoría y notaría por al tratarse de subrogación. Incluso he leído por ahí que uno de los dos conceptos es de solo 30€.

Por esta razón os pedía si podríais darme una idea de números para que yo pueda comparar una y otra opción, por si apenas hay 1000€ de diferencia (sin contar las comisiones del banco saliente y del entrante).

Muchas gracias,

Maria José

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