hace 10 años

proceso de ejecucion hipotecaria. Cargas.

Buenas tardes. Estoy estos dias buscando información sobre el proceso de ejecución hipotecaria y subasta del bien inmueble. Voy a tratar de resumir y esquematizar:

Antecedentes:

  • Tasación de vivienda para la compra: 189000 euros
  • Prestamo hipotecario de 120.000 euros
  • Prestamo personal con aval de la vivienda de 20.000 euros.
  • A los 3 años se piden unos prestamos personales para montar un negocio con otra entidad financiera con aval de vivienda por valor de 90000 euros.

Hipotecas y prestamos imposibles de pagar. LLega la crisis. Todos miembros de unidad familiar desempleados.

Banco inicia ejecucion hipotecaria. reclama prestamo hipotecario mas intereses y costas. Se intenta negociar con banco la dacion en pago, pero la rechazan justificandose en las cargas posteriores de inmueble.

 Pregunto:

 ¿Que pasa con esas cargas posteriores por valor de 90000 euros si el inmueble se llega a adjudicar en subasta a un tercero o a la propia entidad bancario.?

    Gracias y un saludo

Antonio Gallardo hace 7 años

En respuesta a:

"

Hola Cristina, 

Este caso que comentas es el mio solo que yo tengo una carga sobre la casa de una deuda importante con la Seg. Social. Si me subastan la casa quedaria un remanente porque la tasacion inicial fue bastante alta. por lo que has dicho... entiendo que el banco debe hacerse cargo de la deuda de la Seg. Social o solo le dará el remanente que queda?

Gracias, 

Laia

 

 

 

"

Buenos días, sólo se abonará el remanente que quede, pudiendo la Seguridad Social seguir reclamando el resto de los pagos pendientes contra el resto de su patrimonio.

Anónimo hace 7 años

En respuesta a:

"Buenos días,

Por desgracia, es un caso común el que nos planteas.
Aquí intervienen dos aspectos fundamentales a tener en consideración:

1. El orden de registro como principio hipotecario.
2. La responsabilidad patrimonial universal del deudor.

En caso de ejecución hipotecaria, y siendo la finca tu vivienda habitual, se cogerá el 70% del valor de tasación de la misma a efectos de subasta. Aquí tendrías que revisar exactamente la tasación a efectos de subasta (en tu escritura de préstamo hipotecario constará) pues no siempre coincide con la tasación oficial (a veces es menor).

Ese 70% de la tasación deberá cubrir en este caso tu primera carga hipotecaria, que precisamente es por la que te están ejecutando. Si hubiese un remanente de capital favorable, servirá para cubrir a los otros acreedores por orden de inscripción en el Registro de la Propiedad. En caso de que no exista capital para cubrir ni la totalidad ni el resto de cargas, directamente el banco se adjudicará la vivienda en ejecución hipotecaria, asumiendo todas las cargas que la misma tenga inscritas y que provengan de otros acreedores.

Los derechos deben jerarquizarse, y para ponerlos en orden el criterio que siempre ha utilizado el derecho español ha sido el principio prior tempore, potior iure, es decir, que tratándose de derechos de igual contenido protege siempre al primer adquirente por la inscripción en el Registro.

Por lo tanto si ejercitada esta acción hipotecaria mediante el correspondiente procedimiento de ejecución forzosa regulado en los artículos 517 y ss y 681 y ss. de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en relación a los artículos 129 y ss. de la Ley Hipotecaria y teniendo lugar la enajenación forzosa de los bienes embargados o hipotecados, es un principio básico en nuestro sistema legal que se produzca la purga o cancelación de todas las cargas o gravámenes no preferentes o posteriores a la inscripción de del derecho del ejecutante o del acreedor hipotecario. Señala en concreto el art. 134 LH que “El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento”.

Por otro lado, si no se cubre la totalidad de la deuda tras la ejecución hipotecaria regirá el principio de responsabilidad patrimonial universal, es decir, seguirás debiendo a la entidad a pesar de haber perdido la finca.

Deberás cubrir esa deuda con otro patrimonio que tengas, incluso con tu propio salario.

Espero haberte aclarado algo,

Saludos.
"

Hola Cristina, 

Este caso que comentas es el mio solo que yo tengo una carga sobre la casa de una deuda importante con la Seg. Social. Si me subastan la casa quedaria un remanente porque la tasacion inicial fue bastante alta. por lo que has dicho... entiendo que el banco debe hacerse cargo de la deuda de la Seg. Social o solo le dará el remanente que queda?

Gracias, 

Laia

 

 

 

Anónimo hace 9 años

Excelente respuesta Cristina. Perfectamente clara y completa tu explicacion.
Un saludo

Loroño & Gonzalez Abogados
www.loronogonzalez.es

Anónimo hace 10 años

Buenos días,

Por desgracia, es un caso común el que nos planteas.
Aquí intervienen dos aspectos fundamentales a tener en consideración:

1. El orden de registro como principio hipotecario.
2. La responsabilidad patrimonial universal del deudor.

En caso de ejecución hipotecaria, y siendo la finca tu vivienda habitual, se cogerá el 70% del valor de tasación de la misma a efectos de subasta. Aquí tendrías que revisar exactamente la tasación a efectos de subasta (en tu escritura de préstamo hipotecario constará) pues no siempre coincide con la tasación oficial (a veces es menor).

Ese 70% de la tasación deberá cubrir en este caso tu primera carga hipotecaria, que precisamente es por la que te están ejecutando. Si hubiese un remanente de capital favorable, servirá para cubrir a los otros acreedores por orden de inscripción en el Registro de la Propiedad. En caso de que no exista capital para cubrir ni la totalidad ni el resto de cargas, directamente el banco se adjudicará la vivienda en ejecución hipotecaria, asumiendo todas las cargas que la misma tenga inscritas y que provengan de otros acreedores.

Los derechos deben jerarquizarse, y para ponerlos en orden el criterio que siempre ha utilizado el derecho español ha sido el principio prior tempore, potior iure, es decir, que tratándose de derechos de igual contenido protege siempre al primer adquirente por la inscripción en el Registro.

Por lo tanto si ejercitada esta acción hipotecaria mediante el correspondiente procedimiento de ejecución forzosa regulado en los artículos 517 y ss y 681 y ss. de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en relación a los artículos 129 y ss. de la Ley Hipotecaria y teniendo lugar la enajenación forzosa de los bienes embargados o hipotecados, es un principio básico en nuestro sistema legal que se produzca la purga o cancelación de todas las cargas o gravámenes no preferentes o posteriores a la inscripción de del derecho del ejecutante o del acreedor hipotecario. Señala en concreto el art. 134 LH que “El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento”.

Por otro lado, si no se cubre la totalidad de la deuda tras la ejecución hipotecaria regirá el principio de responsabilidad patrimonial universal, es decir, seguirás debiendo a la entidad a pesar de haber perdido la finca.

Deberás cubrir esa deuda con otro patrimonio que tengas, incluso con tu propio salario.

Espero haberte aclarado algo,

Saludos.

Equipo editorial hace 10 años

A la espera de lo que nos comenten los expertos jurídicos la parte más técnica, en cuanto a qué ocurre si el banco u otro subastero se adjudica una vivienda con cargas, proporcionarte a tí y al resto de usuarios que lean esta pregunta algo de información adicional:

Saludos y espero que el problema se solucione de la forma menos mala posible.

En respuesta a:

Buenas tardes. Estoy estos dias buscando información sobre el proceso de ejecución hipotecaria y subasta del bien inmueble. Voy a tratar de resumir y esquematizar:

Antecedentes:
  • Tasación de vivienda para la compra: 189000 euros
  • Prestamo hipotecario de 120.000 euros
  • Prestamo personal con aval de la vivienda de 20.000 euros.
  • A los 3 años se piden unos prestamos personales para montar un negocio con otra entidad financiera con aval de vivienda por valor de 90000 euros.

Hipotecas y prestamos imposibles de pagar. LLega la crisis. Todos miembros de unidad familiar desempleados.

Banco inicia ejecucion hipotecaria. reclama prestamo hipotecario mas intereses y costas. Se intenta negociar con banco la dacion en pago, pero la rechazan justificandose en las cargas posteriores de inmueble.

 Pregunto:

 ¿Que pasa con esas cargas posteriores por valor de 90000 euros si el inmueble se llega a adjudicar en subasta a un tercero o a la propia entidad bancario.?

    Gracias y un saludo
Haz tu pregunta