Me gustaría saber cómo hacen los bancos para decidir el máximo de hipoteca que conceden a un cliente.
Somos dos titulares y ganamos en total 3.500 euros. Nos gustaría saber qué casas podemos comprar. Tenemos 10.000 euros ahorrados para aportar máximo.
gracias!
Anónimo
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hace 9 añosComo calcula el banco el importe que concede máximo?
Equipo editorial
hace 9 años
Pregunta algo compleja que pasaré a explicaros de la forma más general posible.
Los factores que determinan la cuota de amortización de la hipoteca son:
1. Importe del préstamo.
2. Plazo.
3. Tipo de interés.
Para determinar cuál sería el importe del préstamo que el cliente puede obtener hay que tener en consideración varios factores:
1. Capacidad de pago del cliente o relación entre sus ingresos y sus gastos (cuyo componente principal es la cuota hipotecaria): ratio de endeudamiento.
2. El precio de compraventa.
3. El valor de tasación de la vivienda.
4. El porcentaje de financiación máximo.
En vuestro caso:
Ratio de endeudamiento: porcentaje máximo que el banco considera que los clientes pueden pagar de cuota, respecto a sus ingresos netos. Suele ser entre el 30 y el 40%. Por tanto, en vuestro, la cuota máxima que el banco os concedería sería: 40% de 3.500 = 1.400 euros.
Lo más habitual hoy en día es que concedan el mínimo valor entre el 80% del precio de compraventa y de tasación.
El plazo máximo que el banco concedería se limita a que como máximo la edad de los titulares (supongamos que el de mayor edad) más el plazo concedido no supere los 75 años. En vuestro:
35 40 = 75. Plazo máximo que concedería un banco: 40 años.
El tipo de interés que toma el banco para calcular la cuota para hacer los cálculos del ratio de endeudamiento depende de cada banco; tomaremos un 3%.
Con un simulador de hipotecas resulta que una cuota de 1.400 euros, a 40 años, al 3%, supone una hipoteca de unos 390.000 euros.
¿Podéis pedir 390.000 euros?
Depende de la tasación y de los ahorros que se aportan. Imaginemos que la casa vale 390.000 euros y su tasación es igual. El banco nos limita a 80% de 390.000 euros el importe que nos concede, es decir, 312.000 euros. Los gastos totales rondan el 13% del precio de compraventa, 390.000 *0.13 = 50.700 euros, importe que ha de aportar el cliente de ahorros. Los 10.000 euros que tenéis ahorrados no son suficientes.
De hecho, el máximo de hipoteca que podréis solicitar lo determinan vuestros ahorros. 10.000 euros cubren los gastos de una casa que valga 77.000 euros aproximadamente. Por mucho que el ratio de endeudamiento os permita solicitar 390.000 euros al banco, vuestros ahorros os limitan a 77.000 euros la casa que podéis comprar.
Para poder comprar una casa más cara, tendréis que encontrar un banco cuyo porcentaje máximo de financiación no esté limitado por el 80% de compraventa.